1주택자 주담대, LTV·DSR·DTI 기준으로 한도 계산해보기

1주택자의 주택담보대출(주담대), 과연 얼마까지 받을 수 있을까요?
이건 단순히 집값만으로 계산하는 게 아니라, LTV, DSR, DTI라는 세 가지 핵심 기준을 함께 고려해야 한답니다.

혼자 계산하려다 보면 복잡해 보여서 포기하고 싶어지지만, 걱정 마세요!

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📌 LTV, DSR, DTI란?

• LTV (Loan To Value): 집값 대비 대출 가능한 비율
  예: 집값이 5억, LTV 70% → 최대 3억5천만 원 대출
• DTI (Debt To Income): 연소득 대비 일부 원리금 비율
  예: 소득 5천만 원, DTI 40% → 연간 상환 2천만 원 이하
• DSR (Debt Service Ratio): 전체 대출 원리금 상환액 기준

🔴 LTV는 담보 기준, DTI·DSR은 소득 기준!
셋 중 가장 낮은 기준이 최종 대출 한도를 결정해요.

💡 실제 계산 방식은?

예시 상황
- 집값: 6억
- 연소득: 6천만 원
- 현재 대출 없음
- 금리: 4%
- 상환기간: 30년

• LTV 기준: 6억 × 0.7 = 4억2천만 원
• DTI 기준: 6천 × 0.4 = 연 2,400만 원 상환 가능 → 약 3억6천만 원 대출 가능
• DSR 기준: 조건에 따라 3억5천~3억8천만 원 가능

🔴 최종 대출 가능 금액은 셋 중 가장 낮은 기준으로 결정돼요.
→ 위 예시에서는 약 3억5천만 원 수준이에요.

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✅ 상황별 팁

• 기존 대출이 있다면 DSR이 급격히 줄어들어요
• 소득이 낮으면 LTV가 높아도 대출은 줄어요
• 1주택자라도 갈아타기 대출은 가능해요 (기존 집 처분 조건)

🔴 본인 상황에 맞는 계산이 중요해요!

📊 표로 한눈에 보기

항목	설명
LTV	담보가치 기준 최대 대출 비율
DTI	소득 대비 이자 및 일부 원금 상환 비율
DSR	소득 대비 전체 원리금 상환 비율

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❓ Q&A

Q1. LTV는 무엇을 의미하나요?
A. 주택 가격 대비 대출 비율을 뜻해요. 보통 70%까지 인정돼요.

Q2. DTI와 DSR의 차이는 뭔가요?
A. DTI는 일부 대출만 포함하고, DSR은 모든 대출 원리금을 포함해요.

Q3. 주담대 받을 때 세 기준 중 뭐가 제일 중요한가요?
A. 세 가지 모두 중요하지만, DSR 기준이 가장 엄격하게 적용돼요.

Q4. 기존 대출이 많으면 주담대 불가능한가요?
A. DSR 비율이 초과되면 대출이 거절될 수 있어요.

Q5. 갈아타기 대출은 누구나 가능한가요?
A. 기존 주택 처분 조건을 만족하면 1주택자도 신규 주담대 가능해요.

Q6. 프리랜서도 주담대 받을 수 있나요?
A. 네, 소득 증빙만 가능하면 가능합니다.

Q7. DSR은 소득 외에 다른 요소도 포함되나요?
A. 주로 연소득과 대출 상환액으로 산정되지만, 신용점수도 참고돼요.

Q8. 주담대 금리는 어떻게 정해지나요?
A. 기준금리 + 가산금리 구조이며, 은행별로 다 달라요.

Q9. 대출 한도를 미리 알 수 있는 방법은?
A. 은행 홈페이지나 금융감독원 계산기를 활용해보세요.

Q10. DTI는 이제 중요하지 않나요?
A. DSR이 우선 기준이긴 하지만, 일부 대출 상품엔 DTI도 반영돼요.

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